阳光城的平衡术

作者:小贝 人气:6172 发布时间:2019-08-27 12:40:22
摘要:地产江湖早期,房企们的掘金手段异常简单粗暴,“钱、地、人”三要素间的腾挪关系,催生了无数个房企大佬的暴富神话。财大易晟商学院作者 l 内幕君来源 l 地产风声(ID:fangshi488)经授权转载地产江湖早期,房企们的掘金手段异常简单粗暴,“钱、地

阳光城的平衡术

地产江湖早期,房企们的掘金手段异常简单粗暴,“钱、地、人”三要素间的腾挪关系,催生了无数个房企大佬的暴富神话。

财大易晟

商学院

作者 l 内幕君

来源 l 地产风声(ID:fangshi488)

经授权转载

地产江湖早期,房企们的掘金手段异常简单粗暴,“钱、地、人”三要素间的腾挪关系,催生了无数个房企大佬的暴富神话。

在那个弯腰就能捡到黄金的岁月,人人都有个地产大佬梦。

走过野蛮生长的初始阶段,地产行业的竞争转而进入下一轮,房企间的商业模式从 freestyle模式逐渐演变。但万变不离其宗,衡量房企发展的标尺中,始终离不开规模和负债两大维度。

对于多数房企而言,规模和负债如同天平的两端,常常会顾此失彼。阳光城总裁朱荣斌将负债和规模比喻成为:“在钢丝绳上跳双人舞”,难度系数颇高。

但从实际数据来看,这位杂技派选手已然深谙其道。

半年之内,阳光城的净负债已降至145.13%,较2018年底下降37.09%。这精准实现了吴建斌年初的诺言——在2019年将净负债降至150%以内。

更难得的是,阳光城的销售额同比增长28%,净利润同比增长48.8%;归母净利润同比增长40.52%。

一系列好看的数字,预示着阳光城交出了一个不错的半年报业绩。

但在规模增长、净负债下滑的表象之下,一个谜题依旧隐藏于众人心中:在房企们忧心的规模负债难题面前,阳光城如何做到不被规律所驯服?

原因一 :规模驱动,一二线货值占85%

每年的半年报季,各家房企的销售额成为比拼的重要数字,这个数字的背后,不仅揭露着房企的经营情况,未来的盈利潜能,同时,也预示着房企下半年的销售压力值。

2019年1-6月,阳光城合约销售金额达900.73亿元,同比增长28%。按照年初1800亿的销售目标,阳光城已如期完成一半。

阳光城助理总裁陈友锦欣喜说道:

“我们内部有一句话。不管东风还是西风,阳光城的销售一直在冲锋。

阳光城从不掩饰对规模的渴望。凭借着高周转模式,阳光城以黑马之姿跨入千亿军团。要测量阳光城的销售潜力,需要探寻其土地储备的含金量,而这更需要结构性的分拆来看。

截至2019年上半年,阳光城土地储备总计4396万平方米,储备货值5467亿元,其中一二线城市可售货值占比86%,累计成本地价4322元/平方米。

阳光城将大量的土地储备集中布局在一二线城市,而2019年以来,受三四线市场下行影响,一二线市场的成交量和成交价格普遍出现上涨。

“回归一二线”已成为多家房企战略共识,规模房企投资集中在二线表现更为明显,比如旭辉、中海上半年一二线城市新增土储建面占比超过9成。

这就意味着,86%货值占比的一二线土储,将为阳光城的规模增长提供更大的想象空间。

原因二:运营效率明显提升

2019年上半年,阳光城营业收入225.11亿元,同比增长48.03%;毛利约为合并报表净利润15.4亿元,同比增长48.8%;合并归属于上市公司股东净利润14.49亿元,同比增长40.52%。

简单计算可知,它的年度毛利润率是26.93%,净利润率是6.44%。

这几个财务数字,反映了2019年上半年阳光城的销售含金量,总体可以看出,吸金能力明显提升。虽然6.44%的净利率相比业内平均水平15%来说不算高,但是26.93%的毛利率却也让不少同行艳羡。

朱荣斌也强调:

“原先我们的考核、激励机制是与销售规模挂钩的,未来,我们将转变考核和激励机制,让员工年底的收入将与公司总利润和品质相挂钩。

一般来说,净利润率增长速度较快的企业,都在土地成本、融资成本以及运营管理三方面有一定优势。

原因三:短期有息负债大幅降低

2019年,加强回款率成为阳光城的发展命题。销售回款方面,上半年阳光城实现回款725亿元,平均回款率约80.50%。

包括阚乃桂在内的几位高层,都会分别兼任集团及地区的运营总监,以促营销,集团也将力争今年回款率超过2018年平均水平。

得益于回款率的提升,阳光城现金情况大幅改善。

上半年,阳光城现金余额约382.6亿,同比增长24.82%;经营性现金流86.98亿,同比增长165.55%

净经营性现金流指标,是对阳光城自身近期经营情况最直观的数据反映。经营性现金流的大幅回升,意味着房企不需要过分依赖外部融资来支撑现金流,通过经营性现金流,就能覆盖土地款和即期销售管理费用。

这对于以高负债为特征的房地产行业来说,实属不易。

在充沛的现金流下,2019年上半年,阳光城的净负债降至145.13%,较2018年底下降37.09%。降低资产负债率至83.58%,较去年末减少0.85%。

这个结果的出现,很大程度源于在现金流充沛的前提下,阳光城适当减少了外部的高成本借贷。

从阳光城的债务结构来看,阳光城有息负债规模1121.21亿元,其中短期有息债务占比较去年末下降12.34%,非银融资占比较去年末下降至21.57%,负债结构持续优化。

房企负债骤然降低的方式,往往伴随着加大少数股东合作等方式,做大净资产,降低负债率。而翻看阳光城的半年报,则呈现出明显的特征:更依赖其自身的经营回血,而并非放大资产项。

就如阳光城首席财务官所提到那样:

“阳光城这两年来都主动控制负债,保证负债的绝对值不增加的同时,还多少,借多少,用经营现金流来覆盖土地款的支出,不会再增加杠杆。

低负债是比规模和速度更值得追逐的指标。换了一个出场姿势的阳光城,开始走向跷跷板中央,修炼长久发展的平衡术。

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房地产之后,中国的新印钞机

房地产行业曾经是个最好的印钞机。买房人依靠自身信用和买的房子作为抵押物,从银行取得贷款,钱付给了开发商。买房人将个人信用变成了社会中流通的资金,实质上就是印钱的过程。而印的钱又促使经济进入正反馈的良性循环,促进经济的发展,成为经济的发动机。

随着房价的不断上涨,居民杠杆率不断提高,基建的投出产出比不断下降,对经济的拉动作用降低,逐步这一经济循环的效力下降。当前,中国急需一台新的印钞机来替代房地产这台旧印钞机。

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